В настоящей статье мы рассмотрим возможность «прописки» в садовых строениях, расположенных в пределах населенных пунктов.
До введения в силу нового Жилищного кодекса РФ действовал Закон «Об основах федеральной жилищной политики», который предусматривал право граждан, имеющих в собственности на садовых участках строения, отвечающие требованиям нормативов для жилых помещений, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве собственности. С принятием Жилищного кодекса РФ и отменой в связи с этим старого законодательства ситуация в корне изменилась в обратную сторону. При этом интересы значительной части населения не были учтены, поскольку с этого момента зарегистрироваться в садовом доме не представлялось возможным.
Однако, от наличия прописки напрямую зависит возможность реализации конституционных прав на социальное обеспечение, включая получение социальных выплат, в том числе пенсии. Регистрация в садовом доме до сих пор необходима тысячам граждан, постоянно проживающим в таких домах и не имеющим другого места проживания. Отсутствие такой возможности ограничивало право граждан на выбор места жительства и ряд других конституционных прав.
По заявлению двух семей из Краснодарского края Конституционный Суд РФ окончательно устранил ограничения права на регистрацию в садовом жилом доме. На основании Постановления Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», признан не соответствующим Конституции.
Как пояснил КС РФ, исключая право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых участках, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечения целевого назначения этих участков. Вместе с тем, в результате такого использования института регистрации оказалось ограничено конституционное право граждан на выбор места жительства.
Правоприменительные органы признают возможность регистрации граждан только в жилых домах, отказывая в регистрации в жилых строениях. Между тем, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривавший право граждан, имеющих в собственности жилые строения, которые расположены на садовых участках и отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, утратил силу. Отсутствуют соответствующие нормативные положения и на уровне субъектов РФ, и муниципальных образований. В то же время, тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность указанного переоформления, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений. При таких обстоятельствах оспариваемое положение представляет собой препятствие для осуществления конституционного права граждан на выбор места жительства. Данная норма порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых участках жилых строениях, являющихся для них единственно возможным местом жительства.
Вместе с тем Конституционный Суд напоминает, что в опережающем порядке региональные органы и органы местной власти сами вправе осуществить надлежащее правовое регулирование. Например, определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания или утвердить правила землепользования и застройки муниципальных образований, на территории которых находятся садоводческие товарищества.
Поскольку теперь запрет на регистрацию в садовых домах фактически снят, принципиально важным является то, что прописаться можно не в любом садовом строении, а только в пригодном для проживания, признанном жилым и находящемся на землях населенного пункта. Многие садоводы обоснованно зададутся вопросом: какова процедура признания строений, сооруженных ими на собственных участках, жилыми? Можно предложить несколько вариантов: в судебном и в административном порядке.
Для того чтобы зарегистрироваться в своем собственном доме на садовом участке, можно обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома с заявлением об установлении юридического факта о признании жилого строения пригодным для постоянного проживания. Для установления этого факта гражданин вправе ходатайствовать в суде о назначении строительной экспертизы, которая позволит установить технически, что дом пригоден для круглогодичного проживания. Только на основании положительного решения суда гражданин имеет право обратиться в органы Федеральной миграционной службы для регистрации постоянно проживающих в данном доме лиц.
Безусловно для реализации права на постоянное проживание в садовом доме садоводу необходимо перевести нежилое помещение в жилое. Статьи 22-24 ЖК РФ непосредственно устанавливают порядок, условия перевода нежилого помещения в жилое и основания отказа в осуществлении данной процедуры. Общие положения данных статей устанавливают, что перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить его соответствие установленным требованиям либо если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц.
Жилым помещением признается жилой дом, квартира или комната. Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Помещение обязательно должно соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», принятым в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.
Для перевода нежилого помещения в жилое собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений (местная администрация), по месту нахождения переводимого помещения:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (декларация);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого помещения). Это исчерпывающий перечень документов.
В течение 45 дней должно быть принято решение о переводе либо об отказе. После принятия решения, но не позднее чем через три рабочих дня орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю соответствующий документ, подтверждающий принятие решения о переводе или об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.
Форма документа установлена Правительством РФ в Постановлении от 10 августа 2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение». О своем решении орган местного самоуправления в течение трех дней информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению.
Получив решения о переводе, следует переоформить технический паспорт на дом и обратиться в органы регистрации.
Возможность регистрироваться по месту жительства, данная судом, лишь отчасти решает проблемы дачников и садоводов. Вопрос с пропиской решаемый, без ответа остается наболевший вопрос инфраструктурного обеспечения садовых и дачных поселков.
Постановление КС РФ от 14 апреля 2008 г., которым запрет на регистрацию в садовых домах был признан неконституционным, вызвало широкий резонанс среди общественности и органов власти. СМИ пестрят новостями и прогнозами по этому поводу, от чиновников поступают предложения принять программу поддержки дачников. Но ясно пока лишь одно: проблемы садоводов становятся предметом серьезных дискуссий, а это значит, что и их решение не за горами.

НАУМОВА Е.А., начальник юридического отдела
ООО «Центр правового консалтинга «ДИГЕСТ».
Статья опубликована в Газете «Рынок недвижимости» № 47 от 27 ноября 2008 года (http://www.rn-kazan.ru/index.php?page=art).